寧波二手房交易發生重大新政,先按揭再過戶,保障各方安全!_國內動態 - 寧波房產超市網

  • <object id="himkp"><strong id="himkp"></strong></object>
    
    

    <p id="himkp"><strong id="himkp"><xmp id="himkp"></xmp></strong></p>
      <acronym id="himkp"><label id="himkp"></label></acronym>
    1. <td id="himkp"><strike id="himkp"></strike></td>

      <pre id="himkp"></pre>

      <acronym id="himkp"><label id="himkp"><xmp id="himkp"></xmp></label></acronym>
        1. <p id="himkp"></p>
        2. 寧波房產超市網 > 寧波樓市 > 國內動態 > 正文
          輸入您的找房需求,立刻找到適合您的房源
          房源類型: 新房
          期望區域: 不限
          期望戶型: 不限
          購房預算: 不限
          購房面積: 不限
          手機號碼:
          立即
          找房

          寧波二手房交易發生重大新政,先按揭再過戶,保障各方安全!

          ——《寧波市存量房交易資金監管辦法(試行)》公布,將從2019年11月15日實行
          松萩2019年10月11日 11:11   
          報名看房
          [導讀]前天,《寧波市存量房交易資金監管辦法(試行)》公布,將從2019年11月15日實行。 這一最新政策,由寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中心支行……
                   前天,《寧波市存量房交易資金監管辦法(試行)》公布,將從2019年11月15日實行。

            這一最 新政策,由寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中 心支行、寧波銀保監局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯和制訂,將給寧波的二手房交易流程產生很大改變。

            另外,此項新政策也會對二手房交易兩方交割房款,產生很大影響。

            01 以后二手房交易步驟有顯著改變

            如今買賣二手房的步驟,通常是這樣一步步來的:

            首先,交易雙方經房屋中介商談后,簽紙質版協議、協議網簽,購買方預付定金。如果在限購政策范圍購房,購買方需拿出限購政策證明材料。

            其次,房管部門達成協議網簽備案。交易雙方約好時間由中介陪著到行政服務中 心辦過戶手續、繳稅,購買方付首付款。賣方如還有按揭貸款或貸款抵押,需先還清個人按揭借款。

            第三步,過戶手續達成、不動產權證辦出,去銀行辦理個人按揭借款。

            第四步,按揭貸款下放,交易雙方辦理好交房手續。

            而在新政策實施后,二手房交易步驟將是這樣的:

            協議網簽——銀行對購買方的個人按揭借款申報做好審批——交易雙方在銀行辦理存量房交易資金監管——房管部門對協議做好網簽備案——交易雙方去辦過戶手續、繳稅——銀行放貸——交房

            這里邊,最關鍵的一個改變,是個人按揭借款的審批提前了!如今是過戶手續完才去辦按揭貸款,以后則是過戶手續之前就要達成按揭貸款審批。

            接下來的另外一個非常值得關注的改變是,以往二手房交易中經過“陰陽合同”多辦貸款、少繳稅的伎倆難實現了!

            因為個人按揭借款審批前移機制規定以網簽合同為個人按揭借款審批依據,網簽備案價格、申請貸款報批的成交價格、納稅申報價格要一致。住建部門表示,這將有助于避免偷漏稅與騙貸的的現象。

            房產超市網為大家準備了寧波最 先試行二手房交易資金監管的工行的流程,大家可以先參考一下:
          工行二手房交易資金監管流程
          工行二手房交易資金監管流程

           02  二手房交易新流程七大重要關注點

            依照新政策,在新的二手房交易流程中,還要特別注意這樣七個方面。

            首先,今后假如是經過房屋中介買賣二手房的,必需在銀行辦存量房買賣資金監管。

            不經過房屋中介、由交易雙方自主交易的,辦不辦資金監管,則自愿原則。

            其次,購房款——包含房子首付款、住房貸款款以及一次性地付款的錢、分期的錢,都應列入資金監管。交易雙方與銀行簽署資金監管協議,依據協議約定,銀行會在不同的買賣階段把相對的資金劃給房東。

            但定金、買賣稅費和中介費,由交易雙方自主約定需不需要列入資金監管。

            此外,當前普遍的由買房人墊款、用以賣方還住房貸款的錢,沒有在資金監管范圍內——下邊我們還會說到這筆錢的情況。

            第三,假如是住房貸款買房,住房貸款銀行和資金監管必需是同一個銀行。

            第四,辦了存量房買賣資金監管后,住房貸款審核將會前置——協議網簽申請辦理成功后,銀行就會對買房人符不符合住房貸款標準、能批多少按揭貸款等作初審。

            假如是申請辦理住房公積金按揭貸款的,則在房管單位成功協議網簽備案后、產權過戶及繳稅前,由公積金單位作按揭貸款初審。

            新政策確立,貸款銀行、住房公積金管理單位理應在審理買房人申請貸款后7個工作日內,確立按揭貸款意向或成功按揭貸款審核;申請辦理組合貸的,應在9個工作日內確立按揭貸款意向和成功按揭貸款審核,并及時將結論通知申請人。

            第五,不經過房屋中介、交易雙方自主交易的,且要住房貸款的,一樣要按揭貸款審核前置,必需先獲得貸款銀行的按揭貸款意向或成功住房公積金按揭貸款審核,之后才可以去辦產權過戶、繳稅等后繼買賣手續。

            第六,特別要特別注意的是:無論是否經過房屋中介交易,在買房人獲得按揭貸款銀行貸款意向、成功住房公積金按揭貸款審核后的5個工作日內,交易雙方必需成功繳稅、產權過戶申請辦理,否則,貸款逾期的話,就還要重新申請辦理獲得按揭貸款意向、住房公積金按揭貸款審核。

            第七,辦買賣資金監管,免費。銀行不可以以此收費,房屋中介也不可以借此機會收取任何代辦服務費。

            03  買賣二手房資金監管有哪些好處呢?

            為何要推行買賣二手房資金監管?

            是因為現在的買賣二手房流程,不管對買方也是賣方,都存有著較為大的風險性。

            簡單來講,針對賣方而言,買賣二手房最多的風險性,是產權過戶辦好了、房子在法律意義上已不是自己的了,而買方的按揭貸款卻一拖再拖辦不出來、自己拿不上這大頭的房款。這種情況,近些年時有發生,同時也是房東最擔心的。到那個時候房東要想拿回房子,就得人民法院裁定了。

            而針對買方而言,最多的風險性是在辦產權過戶以前。買方已把定金、首付乃至替房東還按揭貸款的錢都給了,卻可能是因為房東外面有債務、房子在產權過戶前被人民法院查封,最 后拿不上房子。

            推行買賣二手房資金監管后,買賣雙方的資金風險性,就可以得到有效避免。

          網簽備案
          網簽備案

            賣二手房資金監管,像是“支付寶”,維護二手房買賣兩方的利益。得到了交易資金監管,交易過程中假如出了一些問題最 后導致交易進行不了,買方能拿回自己的錢、賣方不會失掉房子。

            依照列入交易資金監管后的買賣二手房流程,是因為買方能不能批下按揭貸款、能批多少按揭貸款,在產權過戶以前就清楚了,所以就不會發生房子過戶了而房東拿不上錢的問題。

            針對買方而言,得到了交易資金監管,在產權過戶進行、拿到房子以前,支付去的錢實際上都未到房東手里,只是在銀行存起來。如果房東層面出問題,產權過戶不了,買方也是可以要回自己的錢。

            必須提示的是,買方替賣方還按揭貸款墊付的錢,本質上等于私底下借款,沒辦法列入交易資金監管。這筆錢,買方必須非常注意其風險性!據了解,有關部門已經就這筆錢的安全性探究、商議有關措施,預估不久也會推新政策。

            此外必須提示的是,現在,已率先試行買賣二手房資金監管的僅有工行、建行兩家銀行。不過,在政策開始實施后,房管部門表示,一定會有更多的銀行可以辦交易資金監管。

            最 后,要提示房產中介,不能不告訴二手房買賣兩方有交易資金監管這 事,不要再不經過買賣雙方允許就選定交易資金監管的銀行,不要再借交易資金監管或貸款審批之名收取代辦業務費用,更不準直接或間接代收代管買賣二手房資金及定金,新政策確定了——

            房地產經紀機構及其從業者在提供經紀業務流程中若有上邊這種情形的,由所在地住建部門約談經紀機構主要負責人,責令限期整改。

            拒不接受整改或整改不符合規定的,暫停網簽,記到房地產經紀機構及其從業者不良信用記錄;情節惡劣的,撤銷監管服務平臺使用權限、經紀機構備案資格;導致損失的,擔負相對性法律責任。

            前天,還公布了同樣是由寧波市住房和城鄉建設局、中國人民銀行寧波市中 心支行、寧波銀保監局、寧波市住房公積金管理委員會辦公室聯合制定的《寧波市商品房預售資金監管實施細則(試行)》,在2019年11月15日及之后申領商品房預售許可證的新樓盤,均須執行該新辦法。

            此項政策的監管部門包含住建、人行、銀保監部門,重要的監管群體是開發商。

            相較于買賣二手房資金監管政策,商品房預售資金監管對老百姓而言,作用相對性沒那樣直接。

            但此項政策針對購房人同樣是特別特別重要的——它為的是在開發商出問題后,也是可以確保新樓盤后續工程的建設資金,避免新樓盤“爛尾”,還可以確保購房人拿到所購房屋的產權,進而確保購房人的利益。

            01 這類錢務必進監管賬戶

            按照規定,每一樓盤都務必挑選一個銀行設立預售資金監管賬戶——以宗地為單位設賬戶,不可按預售批次各自與不同的監管銀行簽訂預售資金監管協議。

            樓盤出售過程中的預售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金按揭貸款等,都應存進預售資金監管賬戶。

            房地產商采用POS機收取預售款的,也只可以采用與監管賬戶綁定的POS機。

            這當中,尤其是銀行按揭貸款,是大頭的錢。住建部門強調,之前發現有一部分銀行審查不緊、操作不規范,將購房按揭款劃歸了房地產商的其它賬戶而不是監管賬戶,致使監管賬戶資金不足,危害到樓盤后續工程建設的進展及及時竣工。

            辦法里還特意列了這條:購房人理應主動保護自身的合法權益,配合監管部門、銀行、住房公積金管理部門,將預售資金存進監管賬戶。

            02 監管資金 范疇為樓盤工程造價的130%

            商品房預售監管資金 范疇,為樓盤工程預算的130%。

            工程預算按照房地產商出具的經具備專業資質的造價咨詢機構編制并簽字蓋章的工程預算清冊總金額確定,且單位建安工程綜合造價不可低于市住建部門公布的標準。住建部門說,之前發現一部分房企有刻意調低工程預算以減少預售監管資金額度的行為,將本來理應用以樓盤后續工程建設的資金,挪作他用!

            全裝修住房商品樓項目的工程預算,還應包括企業申報的裝修工程預算。

            另外尤其值得一提的是,做為寧波本次新政策十分有特點的一點,還要求樓盤有土地抵押擔保按揭貸款的,土地抵押擔保按揭貸款的本息,也需要納入資金監管范疇。

            住建部門就此特意介紹說,一部分房企以土地作抵押拿到開發按揭貸款后并沒有把錢用在樓盤工程建設上,而是再拿去買地、放大杠桿。一旦房地產商資金鏈出問題,房地產商還不上土地抵押貸款、注銷不了土地抵押權,樓盤即便竣工也無法辦出俗稱的“大證”,從而,購房者的“小證”也辦不了、無法得到所買房屋產權證明。所以,這一次把房地產商的土地抵押貸款也納入了資金監管范疇。

            自然,隨之樓盤建設進展的推進,房地產商得向建筑公司付工程款,所以監管賬戶的錢是可以使用的。但辦法要求,預售資金監管賬戶資金的額度,不可低于每一支付時點至商品樓交付條件具備時,剩余工程預算的130%和土地抵押貸款本息額度的總數。

            簡而言之,監管賬戶內的錢,要保持在可以保證樓盤工程建設的水平。這樣,即便房地產商出了問題,樓盤也可以繼續造下去,不至于“爛尾”。

            03 監管賬戶里的錢無法亂動用

            要使用監管賬戶中的商品房預售資金,有嚴格的要求。

            這里面的錢,通常由監管銀行劃撥、主要用于支付相對的工程款項,支付前需要建設監理單位出具工程進度證明,與此同時,理應經由房地產開發單位、施工總承包單位、建設監理單位三方一同簽字確定,并得有發票及有關材料;收款方,通常應是施工總承包單位。

            若要從預售監管資金中支付非工程款項,理應經由房地產商、收款單位等有關各方簽字確定或按照有關要求,由監管銀行憑發票及有關材料進行支付。非工程款項累計支付總金額,不可超過項目工程預算的20%。

            04 樓盤具備交付條件后才能撤銷監管賬戶

            辦法確定,房地產商理應在銷售現場公示經備案的預售資金監管協議、監管銀行、監管賬戶、按揭貸款銀行,及其監督舉報電話。

            假如房地產商有以下情況其一,將被暫停網簽,責令限期整改;拒不整改的,計入房地產開發單位不良信用記錄;導致經濟損失的,承擔相對法律責任:

           。ㄒ唬┎辉谑蹣翘幟黠@位置公示經備案的預售資金監管協議、監管銀行、監管賬戶、按揭貸款銀行及其監督舉報電話的;

           。ǘ┪窗匆幎皶r將售房款存進預售資金監管賬戶的;

           。ㄈ┲甘拱唇屹J款銀行或者協同按揭貸款銀行將商品樓按揭貸款劃歸非預售資金監管賬戶的;

           。ㄋ模┏鼍咛摷俨牧仙暾垞芨渡唐贩款A售監管資金的;

           。ㄎ澹┢渌兿嗵颖苌唐窐穷A售資金監管的行為。

            房地產商務必在樓盤具備交付條件后,才能憑有關證明材料,向監管銀行提出監管資金賬戶撤銷申請。假如項目的土地已抵押,房地產商則還應在土地抵押權注銷后,方可申請監管資金賬戶撤銷。

            辦法與此同時確定, 施工總承包單位、分包單位、建設監理單位隱瞞、虛構事實或者出具虛假證明材料,套取或者協助房地產商套取預售監管資金的,由屬地住建部門依照要求處理并計入建筑業不良信用記錄;導致經濟損失的,承擔相對法律責任。

            辦法也對銀行有嚴格要求。

            商業銀行有以下情況其一的,由監管部門責令整改;情節嚴重或者導致嚴重后果的,按照有關要求采取行政處罰、暫停一部分業務等監管措施;導致經濟損失的,承擔相對法律責任:

           。ㄒ唬┍O管銀行未按要求控制實際重點監管資金額度的;

           。ǘ┍O管銀行擅自撥付資金,或協助房地產開發單位挪用商品房預售資金的;

           。ㄈ┌唇屹J款銀行未按規定將預售資金劃歸監管賬戶的。

            據了解,寧波此項商品樓預售資金監管政策,領 先全國

            換句話說,寧波人以后買新房,可以更放心些了。
          律師聲明:凡注明"來源:非房產超市網"的所有文字圖片等資料,系本站轉載自其它媒體或網友原創,轉載目的在于信息傳遞,并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責,凡注明"來源:房產超市網"的所有文字圖片等資料,版權均屬房產超市網所有,未經許可請勿轉載刊登。
          分享到:
          為您推薦
          • 本地樓市
          • 政策法規
          最愛看
          免責聲明:本網站所發布的所有信息、資料、圖表等僅供參考使用,不聲明或保證其內容之正確性或可靠性;網站內所有內容亦不表明本網站之觀點或意見,僅供參考和借鑒。購房者依據本網站提供的信息、資料及圖表進行房屋交易等造成的任何后果與本網站無關;本頁面所提到房屋面積如無特別標示,均指建筑面積。本網站資源部分來源于網友上傳分享或公開網絡,相應權利歸原作者所有;如果您認為本網站的任何內容侵犯您的合法權利,請您通過以下聯系方式告知我們并提供相關證據及說明,本網站會盡快采取相應措施。聯系電話:0574-87075629。
          全國ICP證:B2-20130034 ICP證:浙B2-20100070 浙ICP備:10026604號-1 0574-87075629
          電子公告(BBS)業務許可證 廣播電視節目制作經營許可證(浙)字第1038號 商業特許經營備案號:1330402000900005

          看房專車
          第一時間聯系您安排看房!
          四海图库印刷总站 二四六百万文字论坛手机板二四六免费大全